“小阳春”成为2009年来业内人士闲谈时常涉及的词语，温州在春节过后市场摆出回暖姿态度过寒冬触底反弹，并在4月爆发了“大阳春”。一时之间，喜人的成交量给人增添了不少遐想，温州楼市是不是已经回暖了？回暖能否在第二季度延续甚至放大？

信心比黄金重要。今年原长运地块的高价出让，似乎发出温州楼市即将全面上涨的信号，2009年楼市1~4月份房地产市场的统计数据显示，市区房地产市场的供需关系在悄然改变，大户豪宅成为市场供求关系的主力，相反适合普通消费群体的中低档楼盘已经退居次席，只能从二手房市场上进行淘换，这与市场供应结构有关，也是因为前期刚性需求集中爆发导致。业界人士一致表示，楼市“小阳春”使不少购房者信心回归，但这股信心除了政府引导还需要开发商的理性维护。

    土地市场

    “地王”托起市场信心

    据统计数据显示，2009年1~4月温州市区土地供应6宗，供应面积62811平方米，成交5宗成交面积47099平方米，成交金额113096万元，平均楼面价7005元/平方米。2009年第1季度平均楼面价只有2851元/平方米，高出2008年第4季度1481元/平方米幅度达92.5%，低于2008年第1季度10380元/平方米幅度达72.5%。因原长运地块出让使得2009年1~4月平均楼面价大幅上涨。

    龙湾区状元镇三郎桥村三产安置留地地块的激烈的竞价中标，引发了土地市场在近两个月的疯狂，并诞生新“地王”进入高潮。而邻郊县市的相继高价出让，无疑折射出开发商对于市场前景信心的增加，拿地热情空前高涨。

    朗兆房产机构表示，由于2008年楼市的深度调整的影响和温州市区土地的匮乏，虽保持较高的中标率，但仍显示出低迷态势，整体供应面积减少，成交价多为底价成交，且5宗成功出让的地块中自住性和办公用地占据3宗。

    据了解，平阳、苍南等县在春节过后土地供应持续紧缩，在消化存量房源，缓解供求矛盾之后，预计也将会在今年下半年有所行动。

    一手房市场

    改善型住宅热销

    2008年温州市区商品住宅供应面积73.03万平方米，成交面积46.54万平方米，成交套数3911套，住宅存房量增加26.49万平方米。2009年1~4月温州市区商品住宅供应面积27.63万平方米，同比增加56.7%。成交面积25.92平方米，成交套数1726套，住宅存房量增加1.71万平方米。

    2008年在鹿城广场未开盘之前，温州楼市成交量保持稳定，但随着鹿城广场的开盘滞销，楼市开始进入下行通道。在2008年11月触底后，楼市开始调头向上。仅2009年4个月的成交面积就远超于2008年下半年的总成交量，并于2009年2月、3月两个月保持消化存量的态势。

    铂金府邸一二期开盘热销，无疑掀起了温州楼市反弹序幕，不仅推动了温州一手存量房的销售，而且拉高了该地区的价格。一度滞销的华府天地和金轩嘉园在这几个月中全面激活，成交量直线上升。

    2009年1月之后市场成交均价整体呈上涨趋势，在2009年3月突破了2008年最高成交均价，如不是中瑞曼哈顿中几幢在2005年已信托销售完毕的价格在4月签售合同，成交均价将再次刷新。成交量的大幅上涨说明了大量刚性需求的存在。

    3月开始华府天地、鹿城广场一期滞销楼盘逐渐恢复并保持热销，而华府天地在5月1日的提价、中瑞曼哈顿20号楼和鹿城广场二期近4万元一平方米的高价开盘即售罄，意味着温州高端市场在2008年未能突破的4万元大关

    现已突破。

    从近期的成交看，温州的供需关系在悄然改变，随着一批中大户型高端产品的持续热销，改善型置业入市迹象明显。可以很明显地看出目前刚性需求已经从首次置业者变成有换房需求的置业者，大户型成为市场供求关系的主力，相反适合普通消费群体的中低档楼盘已经退居次席，这与市场供应结构有关，也是因为前期刚性需求集中爆发导致。但从宏观经济层面谁也看不出这种购买力量可以持续多久，有专业人士表示，如果开发商对于涨价采取保守态度可能会让这种良好局面保持的时间久一点。

    铂金府邸开盘呈现一房难求局面之后，到处可见抽签排队的现象，从都市房交会的人山人海，到近几个楼盘开盘遭抢购的场景，如纯投资的洞头国际大酒店产权酒店等，也不难看到市场的投资(机)又重现江湖，温州市场似乎又回到了那个2007年的疯狂时代。

    朗兆房产机构表示，部分刚性需求对于后期房价的看跌的观点有所改变，购买欲望被目前的抢购热潮所激发，在市场给予了良好反应的情况下，开发商对后市表现出乐观心态。新增供应量将进一步增加，成交价也将再次拉高，在5月达到高潮，在6~8月趋向平稳(主要源于“闰五月”和夏天的到来)，如无国家政策的打压将再次迎来上市潮。

    二手房市场

    自住需求是主流

    房地产市场政策效果逐步显现，刚性需求集中释放，二手房成交量出现强劲渲泄，成交量屡创新高。在去年10月二手房探底后，成交量一路上扬不断刷新，在今年4月成交1624套创近4年新高。

    仅3月、4两个月的成交量相当于2008年下半年的成交量，短期内市场弹得过高，有点像“撑杆跳”，这并非好事。引致本轮楼市反弹的力量是：去年10月之后的政策利好、被压抑一年的刚性需求以及房价下跌。但目前这三重利好已经在缩水，中央明确表示近期不再出台新政，刚性需求已集中释放，卖方涨价。随着刚性需求的集中释放，后续需求透支，届时，市场可能会再显观望情绪，产生震荡。

    在经历了多个月刚性需求的集中释放后，房源供应已于前期大量消化。另一方面由于前3个月市场的活跃表现，使房东信心得到恢复，普遍看好未来市场，由此在价格方面也会趋于坚挺，对购房者的购房意向产生一定的影响，对近期楼市上看房客的购房意愿调查结果来看，自住购房者的刚性需求，仍是当下市场的主流，这些购房者由于是自住需求，对房价的涨跌非常敏感，所以，市场可能会再显观望情绪，房价将产生震荡。

    有专家表示，市场真正回暖，信心是基础。尽管4月份楼市成交的下降幅度还不足以说明局面出现扭转，但是置业者对市场的应变和把控能力已经今非昔比，市场已经证明，近期一些开发商的提价行为已经对置业者心理产生一定影响，甚至还潜伏着新一轮的楼市观望情绪。