新盘频发带来挤出效应

    据温州透明售房网不完全统计，仅5月份温州市区（三区范围内）就有８个楼盘将开盘或已推出新房源，且大部分房源集中在近两周内推出，新增房源总量保守估计逾1000套左右。在如此短的时间内进行密集推盘，这在往年的市区楼市是不多见的。

    在市场终端消化方面，从4月份商品房和二手房分别成交968套和1624套这一组数据中可以看到，剔除二手房成交的一些非市场性因素影响，商品房和二手房在成交量上的差距在缩小。而在新盘频发以及在售尾盘成交上升的现状下，“小阳春”行情中的交易主力——二手房成交正面临新盘竞争所产生的挤出效应。

    日出房产咨询公司钱鸣认为，众所周知，普通购房者往往存在喜新厌旧的选择性倾向，在面对新盘诸如品质及高端物管服务等较高预期前缺乏相应“免疫力”。同时眼下逐渐蔓延的二手房东惜售、临时加价等行为也减少了部分刚需购房者对二手市场的关注程度，新盘频发对于部分特定二手房成交影响也正在逐步体现。

    尾盘存量房消化、分化加速

    温州目前通常意义上的在售尾盘存量房，基本上为2008年1月后开盘的在售剩余房源，目前大部分仍处于自然销售状态。截止今年3月底，温州城区在售的主要楼盘数量达到近28个，可售房源库存约1677套，加上4月份新增入市房源，总数逾2200套左右。

    据温州大学研究所报告不完全统计数据显示，温州楼市5月初主要在售近30个尾盘存量房数据已经下降至近1500套，以2、3、4月开始的楼市回暖以及成交量放大情况来看，与新盘上市步调基本一致，温州市区尾盘库存房源消化速度呈现加速状况。

    但在尾盘库存房源整体性加速消化的大趋势下，各尾盘存量房消化也呈现分化状态。据不完全统计，在售的多数尾盘库存房源4月份的消化速度普遍在总量的2℅～10℅之间浮动，单个项目销售套数在1～50套之间。但也有个别项目诸如金轩嘉园等项目在4月份单月销售达到总房源的近35℅，销售套数达到202套。与此对应的个别项目甚至出现了单月零成交等极端情况。在当前温州楼市的新形势下尾盘存量房的消化、分化总体都呈现加速状况。

    新盘、存量房联动逐渐成形

    同时，记者最近也注意到了一个有趣的现象，在5月10日市场关注度较高的某楼盘开盘之后，早在去年4月份开盘的清晖园项目的近10套尾盘存量房就在两天内基本售罄，而同时该新盘效应还波及到二手市场上几个定位高端的现房项目，一些投资型购房者的报价一度出现较大波动。

    天浩置业的向阳认为，在当前温州楼市新盘与部分存量房的联动已经在事实上形成，而在中高端项目上这一联系则表现地更为敏感，在当前新开楼盘价格整体总体上移的情况下，开盘已有段时间的存量房源相较性价比优势则表显得更为明显，开始受到市场购买力的强烈关注。

    朗兆房产营销有限公司董事长叶维坚也认为，受大量新盘集中开盘影响温州整体成交价格逐渐上移带动了尾盘存量房的不断消化，这从另一个角度说明了不少存量房的性价比开始逐步体现并为市场所接受。但也应该看到，在当前市场形势下不少存量房依然销售缓慢，所形成的困境是由于自己的定价硬伤或者产品定位不准确所致。消极等待市场回暖，解决消化库存并不可取。